Quy trình xây nhà với 8 bước quan trọng cần biết

“Ngôi nhà – nơi trú ngụ của trái tim” – đó là tên cuốn sách về tâm lý học nhà ở và nội thất của tiến sĩ người Nhật Tomoda Hiromichi, chỉ đọc tên thôi, chúng ta cũng thấy được tầm quan trọng của ngôi nhà trong cuộc sống của mỗi người. Kể từ khi sinh ra đến khi mất đi, dù trong bất cứ hoàn cảnh nào và bất cứ điều kiện sống nào, hầu như ai cũng có một nơi gọi là nhà.

Vì vậy, chúng ta nên tham khảo 8 bước sau đây trước khi xây dựng nhà:

1. Xác định nhu cầu xây dựng

Để tối ưu diện tích không gian, đáp ứng tốt nhất nhu cầu, mục tiêu cụ thể của từng thành viên trong gia đình và hơn hết là tránh những phát sinh không đáng có… chúng ta cần xác định rõ nhu cầu xây dựng dựa trên các yếu tố sau:

• Xác định số người, độ tuổi và thời gian lưu trú trong gia đình
• Xác định nhu cầu sử dụng của gia đình: Nên bố trí các phòng công năng nào (phòng khách, phòng sinh hoạt chung, phòng bếp ăn, phòng ngủ, nhà vệ sinh, phòng tắm, phòng thờ, gara…); số lượng, diện tích mỗi phòng và phân bổ vị trí phù hợp.

• Các tiện ích khác: có nên gắn điện mặt trời, thang máy, nhà thông minh ( hay điện thông minh), hệ thống điều hòa trung tâm, hệ thống lọc không khí, cấp gió tươi…?
• Xác định sơ bộ quy mô xây dựng (số tầng)
• Tìm hiểu quy hoạch chi tiết tại vị trí xây dựng
• Lựa chọn trước phong cách thiết kế: cổ điển, tân cổ điển, hiện đại, kiểu nhà Mái Thái, nhà mái Nhật, phong cách Bắc Âu, Đông Dương hay tối giản.
• Thời điểm khởi công

2. Lập kế hoạch tài chính xây dựng

Việc lập kế hoạch chi tiết các hạng mục cần thi công, sửa chữa cũng như các khoản chi phí cần chuẩn bị sẽ giúp bạn phác thảo tổng thể bức tranh tài chính cần có để xây dựng hoàn thiện một căn nhà, đồng thời hạn chế phát sinh tối đa chi phí không mong muốn và công trình đượctriển khai hoàn thiện đúng tiến độ, không bị trì hoãn giữa chừng vì không đủ ngân sách.

Một số khoản chi phí xây dựng phổ biến mà bạn cần chuẩn bị trước khi xây dựng:

• Chi phí xin giấy phép xây dựng (nếu thuê dịch vụ thì có thể nhờ công ty hỗ trợ xin giấy phép)
• Tư vấn thiết kế
• Chi phí tháo dỡ công trình (thường chỉ phát sinh đối với công trình cũ)
• Chi phí giám sát công trình
• Chi phí khảo sát địa chất (chỉ áp dụng cho các công trình có diện tích từ 250 m2 trở lên)
• Chi phí ép cọc (với kết cấu nhà từ 2 tầng trở xuống và nền đất tốt, bạn có thể tham khảo ý kiến ​​của kỹ sư có nên cắt giảm bớt phần này)
• Chi phí thi công phần thô và nhân công hoàn thiện
• Chi phí vật tư hoàn thiện
• Chi phí thi công nội thất ( có thể tiết kiệm bằng cách tận dụng nội thất cũ)
• Chi phí mua trang thiết bị khác( nên mua các thiết bị cần thiết)
• Chi phí cây xanh và đồ trang trí khác (tiết kiệm bằng cách mua 1 ít cây xanh và đồ trang trí)
• Chi phí hoàn công công trình
• Vệ sinh công nghiệp ( có thể huy động người thân giúp tiết kiệm chi phí)
• Phí dự phòng ( tối thiểu 5-10% tổng giá trị toàn bộ các khoản trên công lại)

Tuy nhiên, bạn có thể tiết kiệm chi phí bằng phương thức xây nhà trọn gói và thông thường, bạn có thể nhờ công ty hỗ trợ xin giấy phép xây dựng, giảm chi phí thiết kế hoặc chi phí tháo dỡ công trình cũ…

3. Tìm kiếm chuyên gia 

Để quá trình được hoàn thiện đúng nhu cầu, kỹ thuật, an toàn, chất lượng và bảo đảm mọi yếu tố về công năng, thẩm mỹ… bạn nên tham khảo và tìm kiếm đội ngũ chuyên gia cùng các công ty giàu kinh nghiệm. Các chuyên gia bạn cần làm việc gồm:

• Thiết kế tư vấn
• Nhà thầu xây dựng

• Chuyên gia phong thủy
• Tư vấn giám sát

Ngoài ra còn có 1 số chuyên gia chuyên môn đặc thù khác như chuyên gia hồ bơi, chuyên gia ánh sáng, chuyên gia sân vườn – hồ cá…

Hoặc bạn có thể nhanh chóng tìm kiếm và lựa chọn một công ty xây dựng nhà trọn gói Bình Thuận để hoàn thiện tổ ấm cho riêng mình thay vì phải tìm kiếm và làm việc với từng chuyên gia riêng lẻ.

4. Tiến hành thiết kế

Từ ý tưởng, nhu cầu của bạn, toàn bộ sẽ được hiện thực hóa qua các bản vẽ thiết kế kiến ​​trúc, thiết kế nội ngoại thất để từ đó mọi người có thể đi từ tổng quan đến chi tiết từng vị trí nội thất, các phòng, các hệ cửa sổ – cửa chính…

Thiết kế kiến trúc

Để đảm bảo tính khoa học, thẩm mỹ cũng như đồng nhất giữa thiết kế và thi công và nắm rõ trách nhiệm của từng bộ phận trong từng công đoạn cụ thể, thiết kế kiến ​​trúc gồm 3 yếu tố sau:

• Quy trình thiết kế: Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng -> Tư vấn phương án thiết kế -> Ký hợp đồng -> Thể hiện phương án thiết kế sơ bộ -> Điều chỉnh và chốt phương án 2D -> Thể hiện phối cảnh Kiến trúc 3D và thiết kế nội thất (nếu có) -> Triển khai chi tiết kỹ thuật thi công bóc tách khối lượng dự toán.
• Các nội dung công việc thiết kế : thiết kế mặt bằng công năng sử dụng, thiết kế hình khối công trình, thiết kế trang trí nội thất, thiết kế sân vườn tiểu cảnh…
• Thành phần hồ sơ: bao gồm 6 bản vẽ (phối cảnh công trình, bản vẽ mặt bằng, bản vẽ mặt đứng, bản vẽ mặt cắt, bản vẽ chi tiết, các loại bảng biểu – bảng chỉ dẫn – thống kê)

Thiết kế nội ngoại thất

Sau khi hoàn thành thiết kế kiến ​​trúc, các kỹ sư kiến ​​trúc sẽ phân chia, sắp xếp, cân nhắc lựa chọn màu sắc, vật liệu, trang thiết bị…trong và ngoài nhà và triển khai hoàn thiện qua 2 nội dung sau:

• Nội dung thiết kế: gồm 3 phần chính ( Fit-out, Furniture và Décor)
• Thành phần hồ sơ: bao gồm các phần nội thất và phần ngoại thất, cảnh quan.

Kiến thức thiết kế cơ bản

Tuy nhiên, để không ảnh hưởng và phát sinh thay đổi nhiều lần khi thiết kế kiến ​​trúc, nội thất; chủ đầu tư cũng như kiến ​​trúc sư cần làm rõ các yếu tố sau:

• Các yếu tố ảnh hưởng đến thiết kế: yếu tố văn hóa – lối sống, yếu tố vị trí địa lý – môi trường và khí hậu, yếu tố thời đại – xu hướng…
• Thông số thiết kế cơ bản tham khảo: chiều cao các tầng, diện tích các phòng.
• Nội dung thiết kế cần lưu ý: bố trí nội thất, vị trí các phòng công năng, loại vật liệu sử dụng phù hợp, yếu tố phong thủy trong cách bố trí cửa – vị trí nội thất…

5. Làm việc với nhà thầu xây dựng

Để đảm bảo quá trình thi công và chất lượng công trình như mong đợi, bạn cần phải làm việc với nhà thầu 2 nội dung sau:

• Tham khảo báo giá, quy trình thi công: để hợp đồng xây dựng rõ ràng và dễ dàng đối chiếu về sau, bạn nên yêu cầu bên thiết kế và bên thi công lập dự toán toàn bộ công trình với các hạng mục chi tiết.

• Thương thảo, ký kết hợp đồng: trong đó có 3 loại hợp đồng phổ biến như hợp đồng nhân công, hợp đồng phần thô – nhân công hoàn thiện, hợp đồng trọn gói

6. Xin giấy phép xây dựng nhà ở

Giấy phép xây dựng là một thành phần không thể thiếu trong quá trình xây dựng và là một phần phức tạp và rắc rối nhất. Bạn có thể nhờ nhà thầu hỗ trợ xin giấy phép xây dựng hoặc rút kinh nghiệm cho lần đầu xin giấy phép xây dựng với quy định về hồ sơ như sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ hồng, sổ đỏ)
• Bản vẽ thiết kế
• Bản cam kết đảm bảo an toàn

7. Thi công công trình

Trước khi tiến hành thi công công trình, chủ đầu tư và nhà thầu cần nắm và từng bước thực hiện theo quy trình các bước.

Công tác chuẩn bị

Đầu tiên, cần chuẩn bị một số công tác sau:

• Chuẩn bị pháp lý khởi công
• Xác định ranh giới của lô đất xây dựng
• Ghi nhận hiên trạng của công trình kế bên lô đất xây dựng
• Động thổ – Khởi công
• Chuẩn bị mặt bằng: phá dỡ công trình, gia cố nền móng
• Các công tác chuẩn bị khác: điện nước, láng trại cho thợ ( nhà vệ sinh, nghỉ ngơi, tắm rửa)
• Giám sát thi công, giám sát tác giả, bảng tiến độ

Xây dựng phần thô

Sau khi thực hiện xong các bước trên, đơn vị thi công sẽ tiếp tục triển khai thi công phần thô với các bước cơ bản sau:

• Thi công phần móng và công trình ngầm
• Thi công sàn các tầng
• Xây tường
• Tô trát tường 

Thi công hoàn thiện

Sau khi hoàn tất xây dựng phần thô, tiếp theo là các hạng mục cần thực hiện ở giai đoạn hoàn thiện:

• Đóng trần thạch cao

• Chống thấm sàn sân thượng, vệ sinh mái, ban công…
• Cán nền xi măng các tầng, sân thượng, mái..

• Lớp mái, tole mái (nếu có)
• Lát gạch sàn, len chân tường các tầng
• Ốp gạch, đá trang trí mặt tiền; Ốp gạch, đá cầu thang, bồn bông và các vị trí khác.

• Bả mastic toàn bộ công trình
• Lắp đặt cửa, lan can cầu thang, tay vịn.

• Sơn nước lớp 1 toàn bộ công trình
• Sơn dầu toàn bộ cửa, lan can, khung sắt
• Lắp đặt bồn nước, máy nước nóng, thiết bị vệ sinh…
• Lắp đặt hệ thống điện, đèn chiếu sáng, đèn trang trí…

• Sơn nước lớp 2, dặm vá và sơn nước toàn bộ công trình
• Lập biên bản nghiệm thu từng hạng mục
• Vệ sinh cơ bản công trình trước khi vào công tác lắp đặt nội thất

Thi công lắp đặt nội thất

Để tối ưu thời gian thi công hoàn thiện, phần thi công lắp đặt nội thất được thực hiện song song với phần hoàn thiện ở một số hạng mục hoặc nếu bạn thuê đơn vị thiết kế thi công nội thất riêng thì có thể thao tác thực hiện đo đạc hiện trạng công trình ngay khi xông bước tô trát và bắn cote nền hoàn thiện. Và khi công trình hoàn thiện kiến trúc thì chỉ cần vận chuyển và lắp ráp nội thất thay vì phải mất thời gian chờ gia công nội thất ở xưởng. 

Thi công tiểu cảnh sân vườn

Riêng hạng mục sân vườn, để đảm bảo tính chuyên môn và thẩm mỹ bạn nên thuê một đơn vị độc lập có kinh nghiệm để thi công và hoàn thiện cảnh quan, hồ cá, thác nước…

8. Nghiệm thu – Hoàn công

Là bước cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, nhằm đảm bảo an toàn và chất lượng công trình theo đúng  thiết kế, kỹ thuật, quy trình, tiến độ…

Thông qua đó, phần nào phản ánh sự cam kết , trách nhiệm của nhà thầu với chủ đầu tư thông qua từng điều khoản, hạng mục thi công được thể hiện trong hợp đồng xây nhà đã ký trước đó. 

Và đây là 4 điều cơ bản trong hạng mục nghiệm thu – hoàn công công trình cần có:

• Vệ sinh công trình
• Nghiệm thu công trình
• Công tác bảo hành bảo trì cho công trình
• Làm thủ tục hoàn công công trình