Xây nhà là một quá trình phức tạp đòi hỏi nhiều bước, lên kế hoạch và thực hiện một cách cẩn thận. Tìm kiếm chuyên gia là một bước cũng không kém phần quan trọng bởi nó không chỉ quyết định đến tính thẩm nỹ, chất lượng công trình mà còn đảm bảo tiến độ thi công, phong thuỷ nhà ở, hạn chế phát sinh, lỗi kết cấu, kiến trúc…về sau.
Hãy cùng YOLO C&I tìm hiểu chuyên sâu bước tìm kiếm chuyên gia này gồm những ai, nhiệm vụ của họ là gì, làm sao để chọn được chuyên gia uy tín.
1. Tư vấn thiết kế
Việc tìm một đơn vị thiết kế uy tín, chuyên nghiệp là một điều hết sức quan trọng bởi nó quyết định gần như mọi vấn đề của một công trình từ công năng sử dụng đến thẩm mỹ, phong cách thiết kế, mức độ phù hợp văn hóa cũng như khả năng tài chính của chủ đầu tư.
Quan trọng hơn cả là bạn sẽ được tham mưu, chọn lọc kỹ lưỡng từ những phương án mà kiến trúc sư tư vấn dựa trên kế hoạch tài chính mà bạn đưa ra. Từ những tiểu tiết nhỏ đến tổng thể như nên chọn phong cách thiết kế nào, cách phối màu sắc ra sao, vật liệu gì, kết cấu hạ tầng, hệ thống lắp đặt điện nước…
- Và mỗi đơn vị tư vấn thiết kế sẽ có cách tư vấn với mức độ chi tiết khác nhau, chất lượng chăm sóc khách hàng cũng tùy thuộc vào phân khúc và giá cả gói dịch vụ tư vấn thiết kế nào. Dưới đây là một số công việc đơn vị tư vấn thiết kế sẽ thực hiện:
- Tư vấn nhu cầu, gói tiện ích nên sử dụng phù hợp với gia chủ
- Tư vấn lập dự toán chi phí dựa trên tổng kinh phí sơ bộ
- Đưa ra phương án thiết kế công năng, mặt tiền, hình khối
- Tư vấn về thông gió, lấy nắng gió tự nhiên
- Kết hợp với kỹ sư điện, nước, kỹ sư kết cấu để thiết kế những hạng mục liên quan. Đồng thời kết hợp với những thầu phụ khác theo yêu cầu của chủ nhà như thang máy, hồ bơi…
- Cung cấp bản vẽ phù hợp với yêu cầu về chiều cao, mật độ, khoảng lùi, số tầng để xin giấy phép xây dựng
- Cung cấp giấy tờ, chứng chỉ theo đúng yêu cầu pháp luật để hỗ trợ xin giấy phép xây dựng và hoàn công công trình
- Phối hợp cùng nhà thầu xây dựng và tư vấn giám sát trong quá trình xây dựng nhằm đảm bảo công trình xây dựng đúng theo thiết kế được duyệt
- Giúp chủ nhà chọn mẫu vật liệu, thiết bị vệ sinh và các trang thiết bị khác phù hợp với nhu cầu, thiết kế và kinh phí.
Chi phí thiết kế
Phí thiết kế giữa cá đơn vị chênh lệch nhau khá lớn bởi nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố và là dịch vụ sử dụng chất xám cao liên quan đến tính thẩm mỹ nên khó có một khung giá cụ thể, Tuy nhiên, phí thiết kế sẽ chiếm khoảng 3-5% tổng giá trị toàn bộ công trình và có thể lên đến 10% đối với những công trình được thiết kế bởi công ty thương hiệu hàng đầu.
Tùy vào ngân sách tài chính và nhu cầu mà anh chị sẽ cân nhắc chọn 1 trong 3 gói thiết kế phổ biến sau:
- Gói thiết kế kiến trúc: dành cho gia chủ có tài chính thấp, cần tiết kiệm chi phí
- Gói thiết kế nội – ngoại thất: phù hợp với những nhà đã có phần khung hoặc muốn cải tạo lại một phần nội, ngoại thất nhà như thiết kế thêm sân vườn, cải tạo nội thất bếp, phòng ngủ…
- Gói thiết kế trọn gói: toàn bộ công trình được thiết kế đồng bộ từ ngoài vào trong, công năng, nội thất, màu sắc…hài hòa với nhau theo một phong cách thiết kế nhất định. Anh chị có thể chọn đặt làm nội thất theo yêu cầu như bản vẽ thiết kế hoặc tiết kiệm chi phí bằng cách tái sử dụng nội thất cũ, chọn mua nội thất có sẵn, sắm những nội thất cơ bản trước…
Thời gian thiết kế
Thông thường, bạn nên bắt đầu tìm kiếm và thuê kiến trúc sư khoảng 4 tháng trước ngày khởi công và vớ những công trình quy mô lớn trên 600 m2 thì nên thuê công ty thiết kế trước thời điểm khởi công ít nhất 6 tháng. Với trường hợp gấp, bạn nên làm việc rõ ràng và chốt thời gian cụ thể trực tiếp với đơn vị thiết kế để đảm bảo tiến độ cũng như chất lượng của hồ sơ thiết kế.
Một số lưu ý khi thuê đơn vị tư vấn thiết kế và Kiến trúc sư
Để công trình thi công hoàn thiện theo đúng ý tưởng, đồng bộ từ thiết kế đến thi công, gia chủ và kiến trúc sư cần làm việc trực tiếp với nhau từ giai đoạn bắt đầu thiết kế thay vì thông qua một người trung gian là sale, quản lý chung…Và để tránh hậu quả tiêu tốn nhiều thời gian sửa chữa, dẫn đến sự không hài lòng cho cả đôi bên, bạn cần làm việc với đơn vị tư vấn thiết kế và Kiến trúc sư một số vấn đề cần lưu ý sau:
- Chọn đơn vị tư vấn thiết kế uy tín có chi phí thiết kế phù hợp và chốt gói thiết kế dựa trên nhu cầu, tài chính của bạn.
- Lên chi tiết các đầu việc mà đơn vị thiết kế sẽ thực hiện, ràng buộc cụ thể cung chi tiết về báo giá từng hạng mục được đề cập rõ trong hợp đồng. Một số công việc không thuộc trách nhiệm của đơn vị tư vấn thiết kế và Kiến trúc sư như xin giấy phép xây dựng, hoàn công công trình…bạn có thể trai đổi thêm và đề cập vào hợp đồng nếu như có nhu cầu.
- Đặt rõ yêu cầu về tiến độ.
Bên cạnh đó, gia chủ cần làm những điều sau để đảm bảo công trình thi công hoàn thiện đúng tiến độ, kỹ thuật, không phát sinh nhiều chi phí…, cụ thể:
- Tham khảo và chắt lọc thông tin: Tùy vào sở thích, ngân sách cho phép và từ những nguồn thông tin tham khảo, bạn nên có lập trường và sự lựa chọn cho riêng mình tránh tình trạng “ đẽo cày giữa đường”.
- Hạn chế thay đổi nhu cầu: Sở thích nhất thời khi bắt gặp những kiến trúc, phong cách thiết kế nội ngoài thất… từ những công trình khác hay phát sinh thay đổi số lượng phòng, vị trí bố trí các phòng công năng…không chỉ mất thời gian điều chỉnh lại bản vẽ thiết kế mà còn có thể tốn thêm phí thiết kế ( thông thường mỗi công ty thiết kế chỉ cho thay đổi phương án tối đa ba lần, sau đó là tính phí phát sinh).
- Thảo luận, chốt phương án trực tiếp với đơn vị tư vấn thiết kế và kiến trúc sư: Nên trao đổi, phản biện thẳng thắn các ý tưởng, mong muốn của bạn nhưng không nên áp đặt hay quá phụ thuộc. Đồng thời cân nhắc, nghiên cứu kỹ càng rồi chốt phương án cuối cùng với bên thiết kế, Kiến trúc sư, tranh tình trạng chốt vội rồi lại thay đổi về sau.
- Hạn chế tự ý thay đổi tại công trường thi công: Nên lắng nghe và thảo luận với các bên tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, nhà thầu xây dựng trước khi đưa ra quyết định thay đổi.
2. Nhà thầu xây dựng
Lựa chọn nhà thầu xây nhà là việc vô cùng quan trọng trong quá trình xây dựng hoàn thiện ngôi nhà của quý anh chị. Bởi phần lớn chi phí là chi cho nhà thầu, chất lượng công trình cũng như khả năng đồng nhất giữa bản vẽ với thực tế phụ thuộc rất nhiều vào nhà thầu xây dựng.
Nếu đơn vị thiết kế không kiêm luôn nhà thầu xây nhà thì anh chị nên tìm ngay một nhà thầu xây dựng phụ trách thi công nhà ngay sau khi đã chốt phương án bố trí mặt bằng và số tầng sơ bộ với bên đơn vị thiết kế.
Tuỳ vào quy mô, ngân sách, phong cách thiết kế kiến trúc, nội thất…mà anh chị cân nhắc nên chọn nhà thầu xây nhà phù hợp. Không nên chọn nhà thầu quá lớn để xây dựng hoàn thiện một công trình nhà quy mô nhỏ sẽ khiến bạn tốn khá nhiều chi phí cũng như mất nhiều thời gian cho nhiều cấp và công đoạn không cần thiết. Và càng không nên chọn nhà thầu xây dựng quá nhỏ, vì khi đó họ không đủ năng lực, đội ngũ kiến trúc sư, thợ thi công không có nhiều kinh nghiệm…
Vậy nên, không chỉ chọn đúng nhà thầu xây dựng đã đủ mà hơn hết phải có sự minh bạch, ràng buộc giữa chủ nhà và nhà thầu bằng những điều khoản chi tiết trong hợp đồng, để từ đó có
Hợp đồng xây nhà
Có nhiều hình thức hợp đồng xây nhà và dưới đây là 3 loại hợp đồng phổ biến thường gặp:
Hợp đồng nhân công
Loại hợp đồng này phổ biến ở những công trình và tỉnh thành nhỏ và bạn sẽ là người tự chọn và mua vật liệu.
Đơn giá nhân công được tính theo m2 sàn xây dựng, mức tham khảo cho từng loại công trình như sau:
- Nhà cấp 4: 1.8 – 2 triệu đồng/ m2
- Nhà phố: 2 – 2.2 Triệu đồng/ m2
- Biệt thự: 2.2 – 2.6 triệu đồng/ m2
Hợp đồng phần thô và nhân công hoàn thiện
Đây là hợp đồng phổ biến ở các tỉnh thành phố lớn, nhà thầu phụ trách cung cấp nhân công cho cả phần thô và phần hoàn thiện, tuy nhiên phần vật tư phần hoàn thiện do chủ nhà mua.
Đơn giá hợp đồng phần thô và nhân công hoàn thiện tham khảo tại khu vực HCM:
- Nhà cấp 4: 3.2 3.7 triệu đồng/ m2
- Nhà phố: 3.8 – 4.2 Triệu đồng/ m2
- Biệt thự: 4.2 – 6.6 triệu đồng/ m2
Hợp đồng trọn gói
Với hợp đồng này, nhà thầu sẽ phụ trách thi công toàn bộ căn nhà gia chủ theo thiết kế và vật tư hai bên đã ký duyệt. Khác với hợp đồng phần thô và nhân công hoàn thiện, mức giá chênh lệch ở các thời điểm thị trường đều không quá lớn nhưng với hợp đồng trọn gói thì giá thành có thể chênh lệch rất lớn do sự đa dạng, phân khúc vật tư hoàn thiện bình dân hay cao cấp.
Đơn giá tham khảo tại khu vực HCM theo từng công trình:
- Nhà cấp 4: 4.5 – 6 triệu đồng/ m2
- Nhà phố: 6 – 7.5 Triệu đồng/ m2
- Biệt thự: 7.2 – 10 triệu đồng/ m2
Dự toán xây nhà
Với bảng dự toán chi tiết khối lượng, chi phí từng phần sẽ giúp bạn dễ đối chiếu về sau cũng như kiểm soát chặt chẽ khối lượng thi công, dễ dàng trong việc thoả thuận phát sinh tăng, giảm trong từng hạng mục cụ thể với nhà thầu. Đồng thời hạn chế tình trạng bị ăn gian, cắt xén vật tư từ đơn vị nhà thầu không uy tín.
Diện tích tính phí xây nhà
Diện tích tính phí xây nhà theo cách tính chia m2 sẽ khác với diện tích tính phí thiết kế, cũng như khác với tổng diện tích sàn được thể hiện trong giấy phép xây nhà và diện tích sàn thực tế. Để hiểu rõ hơn về cách tính diện tích tính phí xây nhà, hãy xem lại chi tiết ở bài Lập kế hoạch tài chính xây nhà.
3. Chuyên gia phong thủy
Nếu bản thân bạn là người tin phong thuỷ, thì bạn nên thực hiện theo các bước sau để tránh tình trạng phải sửa đổi kết cấu, kiến trúc, vị trí phòng công năng, nội thất…nhiều lần tốn nhiều thời gian và chi phí không đáng có:
- Trước tiên, bạn nên làm việc với thầy phong thuỷ về chọn hướng nhà, hướng đất, hướng bếp, cửa chính, bếp nấu…đồng thời chọn ngày khởi công để có thể thông tin chi tiết cho đơn vị thiết kế lên bản vẽ hoàn chỉnh, đảm bảo đúng phong thuỷ bạn đã xem.
- Sau khi có bản vẽ thiết kế nhà hoàn chỉnh, bạn nên ngồi lại với thầy phong thuỷ để xem tổng thể chi tiết thiết kế nhà bạn có phạm điều kỵ nào không, để bên đơn vị thiết kế điều chỉnh.
- Cuối cùng, bạn cần làm việc lại với thầy phong thuỷ để chốt toàn bộ thiết kế. Và để tối ưu không gian, công năng sử dụng…bạn cũng nên tham khảo ý kiến Kiến trúc sư để đưa ra phương án điều chỉnh phù hợp nhưng vẫn đảm bảo phong thuỷ nhà ở.
4. Tư vấn giám sát
Tư vấn giám sát được ví như bộ phận tai mắt và bộ não về mặt chuyên môn của chủ đầu tư đối với tất cả các vấn đề tại công trình, thậm chí một số tư vấn giám sát còn can thiệp vào thiết kế nếu thấy quá vô lý so với thực tế hoặc không đảm bảo an toàn. Và đây là bộ phận giúp bạn tối ưu thời gian theo dõi công trình, giảm thiểu lo âu của bạn và hơn hết công trình xây dựng được đảm bảo đúng tiêu chuẩn, thiết kế, yêu cầu kỹ thuật, khối lượng cũng như chất lượng vật tư đúng với hợp đồng.
Chi phí thuê tư vấn giám sát dao động khoảng 6 đến 8 triệu đồng mỗi tháng đối với bán thời gian và chi phí này gấp 3 lần đối với tư vấn giám sát toàn thời gian.
Dưới đây là một số công việc tư vấn giám sát sẽ thực hiện:
- Giám sát, kiểm tra, báo cáo chủ đầu tư về accs hoạt động chung tại công trình xây nhà và đảm bảo an toàn thi công
- Nghiệm thu và xác nhận từng công đoạn, đảm bảo đúng thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn và tiến độ theo hợp đồng.
- Đảm bảo việc sử dụng vật tư đúng chất lượng, khối lượng và nhà thầu thực hiện đúng các điều khoản như đã ký kết.
- Phát hiện sai sót, báo cáo các lỗi kịp thời và lập biên bản, ký xác nhận các bên.
- Đảm bảo vệ sinh môi trường, hạn chế tối đa ảnh hưởng đến khu vực quanh công trình…
Để được tư vấn thiết kế, sửa chữa hay xây nhà chất lượng, uy tín, hãy liên hệ ngay YOLO C&I anh chị nhé.